LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP)
-Attractif fiscalement, le statut de loueur en meublé professionnel reste à manier avec précaution. Bien organisé et accompagné, il reste l’un des régimes locatifs les plus intéressants en dehors des régimes spéciaux.
Les conditions pour bénéficier du régime de loueur en meublé professionnel
Il convient de réunir trois conditions cumulatives :
- Être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel.
- Recueillir des recettes pour un montant minimum de 23.000,00 €uros.
- Les revenus tirés de cette activité constituent une source principale des revenus du foyer fiscal.
Comme le nom du régime l’indique, les biens loués doivent être meublés. A défaut de définition légale, il faut que le locataire puisse vivre normalement dans les lieux loués. Ce caractère meublé s’apprécie donc in concreto.
Les revenus tirés de l’activité sont déclarés dans le cadre des BIC, imposés à l’impôt sur le revenu, ce qui exclut toute déclaration en revenus fonciers.
Bien entendu, l’exercice de cette activité dans le cadre d’une société commerciale impliquera une imposition à l’IS.
Les régimes d'imposition envisageables
- Le régime Micro BIC est applicable dans l’hypothèse où les recettes perçues sont inférieures à 32.900,00 €uros en 2019, impliquant que l’imposition portera sur 50% des recettes perçues. Bien entendu, ce régime n’a d’intérêt que si les charges qui pourraient être déduites dans le cadre du régime normal, sont inférieures à 50% des recettes. Rien n’empêche, malgré des recettes faibles d’opter pour le régime réel d’imposition.
- Le régime réel d’imposition, simplifié si les recettes n’excèdent pas 238.000,00 €uros, réel au-delà de ce plafond. L’avantage de ce régime est la prise en compte des charges réelles et donc du déficit éventuellement constaté à la clôture de l’exercice.
- Déduction des charges relatives aux locaux loués meublés telles que les frais d’acquisition (DE, coûts notariaux), intérêts d’emprunt, primes d’assurance, charges locatives et de copropriété.
- Amortissement du bien loué sur une période tournant autour de 25ans.
- S’agissant d’une activité professionnelle, l’IFI n’est pas applicable.
- Les plus-values de cession relèvent du régime des plus-values professionnelles à condition d’avoir exercé l’activité pendant au moins 5 ans. En pratique, une exonération totale est prévue quand les recettes annuelles ne dépassent pas 90.000,00 €uros HT.
L’assujettissement de l’activité à la TVA : Le régime est intéressant dans certains cas et notamment lorsque l’acquisition est grevée de TVA, ce qui permet une récupération de la TVA dès la première année, la contrepartie sera que les loyers seront quant à eux soumis à la TVA qui devra être reversée. Il est également observé que dans l’hypothèse où le bien serait revendu dans un délai inférieur à 20 ans, la TVA devra être restituée au Trésor au prorata des années de conservation du bien.
En tout état de cause, ce régime n’est applicable que pour les prestations d’hébergement telles que les hôtels de tourisme, villages vacances notamment.
Les inconvénients du régime LMP:
Comme tout régime fiscal présentant des avantages, des inconvénients existent et doivent être pris en considération.
- Opter pour la nature professionnelle de l’activité ne suffit pas à bénéficier des avantages précités, c’est essentiellement le régime d’imposition réelqui permet ces avantages. De fait, un LMNPqui opte pour le régime réel d’imposition bénéficie des mêmes avantages.
- Il est rappelé la limite mentionnée ci-dessus concernant l’impossibilité d’imputer un déficit provenant exclusivement des amortissements. Cette part de déficit est simplement reportable.
- Dans l’hypothèse où le loueur en meuble cotise au régime social des indépendants, il est rappelé que si la plus-value est exonérée fiscalement, elle demeure dans la base de calcul des cotisations sociales.
- S’agissant de l’IFI, la nature « professionnelle » de l’activité est appréciée différemment en cette matière. En effet, le revenu dégagé par le LMP doit être supérieur aux autres revenus du foyer fiscal et ne pas être négatif par l’effet de l’imputation des charges et amortissements.
En conclusion, le régime LMP est un régime attractif mais pour en faire un outil d’optimisation fiscale, il doit être manié avec prudence et le conseil d’un professionnel est impératif afin d’éviter les déconvenues.
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